Doç. Dr. Melih Yeşilbağ: Konut yatırım aracı olmaktan çıkarılmalı

Meltem DEMİRALP
Ankara

Pandemi, döviz krizi, deprem ve yerel seçimler... Barınma sorunu hiç olmadığı kadar yine gündemde. İktidarın kira zamlarına yüzde 25 zam sınırını uzatmamasıyla birlikte, kiracı-ev sahibi kavgaları yeniden kapıda. Peki yerel seçimlere giden süreçte yeniden tartışmaların odağı olan barınma sorununu yaratan sebepler neler? Konut krizi nasıl çözülebilir?

Sorularımızı yanıtlayan Ankara Üniversitesi Dil-Tarih ve Coğrafya Fakültesi Sosyoloji Bölümünden Doç. Dr. Melih Yeşilbağ şöyle diyor: “10 milyon konut üretilmiş ama ev sahipliği oranı düşüyorsa bunun gösterdiği tek şey var: Konut yatırım aracı haline gelmiş. Konutu yatırım aracı olmaktan çıkarmadan bundan bir çıkış yolu yok.”

Konut krizinin Türkiye’de ortaya çıkışı dünyadaki ekseninden biraz daha farklı. Örneğin, Avrupa ülkelerinde konut krizinin daha önce ayyuka çıktığını görüyoruz. Neden böyle?

Tüm dünya için geçerli olan tek bir kriz dinamiğinden bahsetmek mümkün değil. Ortalama gelirdeki artış, konut fiyatları artışının gerisinde kalıyor. Kira bedeli, hane halkı gelirinin daha büyük kısmına tekabül ediyor. Geleneksel yollarla ev sahibi olmak artık daha zor.

Batı ve kuzey Avrupa için, 1980 ve sonrasında sosyal devletin özellikle konut alanında izlediği sistematik uygulamaların tasfiyesi söz konusu. Konut Fordizmi olarak da tarif edebileceğimiz bu uygulamalar, çoğunlukla devletlerin ya da belediyelerin kiralık sosyal konutlar sunması ile gerçekleşiyordu. Genel olarak büyükşehirlerde arzı yükselttiği ve piyasanın altında koşullar da sağlayabildiği için, bu tarz uygulamalar konut fiyatlarını bir dengede tutulabiliyordu. Sonrasında bunlar çoğu yerde özelleştirildi. Örneğin, Berlin’de konut stokunun yüzde 35’i özel sektörün elinde.

Türkiye’de özellikle pandemi ve sonrasında daha da derinleşen bir konut ve barınma krizinden bahsedebiliyoruz. Siz bunun ortaya çıkışını nasıl yorumluyorsunuz?

Bugün yaşadığımız durum, 2021 eylülünde pandemiden çıkışla birlikte, birden fazla büyükşehirde konut krizinin kendini hissettirmesi olarak yorumlanabilir. Türkiye’de konut Fordizmi gibi bir uygulama söz konusu değildi. 1960 Anayasası ile beraber, konut hakkı anayasaya girdi. Sosyal devlet kapsamında çeşitli uygulamalar oldu. Ama ne toplu konut için sistematik bir politika ne de buna yönelik mekanizmalar mevcuttu.

Fakat, geçici mekanizmalar işliyordu. Bunlardan bir tanesi gecekondu. Bir başka faktör kooperatifler denilebilir sanırım. Türkiye’deki AKP iktidarına kadar kooperatifler konut üretiminde önemli bir aktördü. Piyasa mekanizmalarına kısmen bir set çekebiliyordu. Çok uzun vadede bakarsak ev sahipliği oranının (2023 itibarıyla yüzde 56) daha düşük olmamasında bu iki mekanizmanın etkisi var.

1980 sonrası konutun daha fazla piyasaya açılması süreci başladı ve 2000’ler bu süreci perçinledi. Finansal kaynakların konut ve gayrimenkul sektörüne aktığı ve sonuç olarak konut fiyatlarının hızla yükseldiği bir süreç yaşandı. TOKİ’nin dönüşümü bir başka önemli bir hikaye. Sosyal konut üretme iddiası ile yola çıkmıştı ancak düzenlemelerle kâr amaçlı şirketlerle ortaklık kuran bir kuruma dönüştürüldü. TOKİ bünyesinde faaliyet yürüten EMLAK GYO, değerli arazilerde lüks konutlar üretiyor. TOKİ elbette sosyal konut da üretiyor ancak bu üretim AKP’li yılların toplam konut üretiminin yüzde 10’undan daha düşük. Resmi açıklamalar, 1 milyon sosyal konut üretildiği yönünde. Göç oranının yüksek, hane halkı oluşumunun hızla devam ettiği, ortalama gelirin çok düşük olduğu bir örnekte 1 milyon sosyal konut sayısı yeterli değil.

"KREDİLERDEN EVİ OLAN AZINLIK FAYDALANDI"

Konut ve barınma krizinin etkilerini hafifletmek adına, AKP’nin uyguladığı politikaları nasıl değerlendiriyorsunuz?

AKP, iktidarını kentsel rant üzerine inşa etti. Parti finansmanını ve seçmenlerin memnuniyetini sağlamak için bu önemliydi. Özellikle, büyükşehirlerde kentsel rantın ve imarın geniş alanlara yayılması görünüşte kimsenin kaybetmediği bir işti. Buna çok geniş bir siyasi destek de geldi. Çünkü kentsel rant siyasetin bel kemiğini oluşturuyordu. Ancak 2018’den sonra yaşanan döviz şoku ile beraber, inşaat girdi maliyetleri artmaya başladı ve faizler kısmen yükseldi. 2010’ların başında kısa bir süre mümkün olan düşük kredili faizlerle ev sahibi olmanın önü kapandı. İnşaat sektörü 2017 yılında toplam katma değerin yüzde 9.8’ini üretirken, sonrasında hızla düşüşe geçti. Sistematik bir sosyal konut rejiminin olmadığı koşullarda, konut piyasanın insafına terk edildi ve akut barınma krizinden söz etmeye başladık.

Son yıllarda sürekli yeni konut kampanyaları açıklandı. Ancak bu kredilerden yine halihazırda ev sahibi olan bir azınlık faydalandı. 0.69 faiz kampanyası ise tam bir fiyaskoya dönüştü. Kiralara yıllık yüzde 25 zam sınırı da büyük sorunlara yol açan bir uygulama oldu ve de sonunda yürürlükten kaldırıldı. Bu tip kısa vadeli uygulamalar, konutun piyasalaşması ve bir yatırım aracı haline gelmesinin önüne geçmeden, bunun etrafından dolaşarak yapılan uygulamalar olduğu için palyatif kalmak durumunda.

Barınma krizine karşın bir çıkış yolu öngörüyor musunuz?

10 milyon konut üretilmiş ama ev sahipliği oranı düşüyorsa bunun gösterdiği tek şey var: Konut yatırım aracı haline gelmiş. Konutu yatırım aracı olmaktan çıkarmadan bundan bir çıkış yolu yok. Krizi hızla hafifletebilecek bir mekanizma, artan oranlı vergi uygulaması. Yani daha fazla konut sahibi olandan daha fazla vergi almak. Bu daha fazla konut tutmayı anlamsız ya da maliyetli hale getirir. Aynı zamanda Avrupa’da çeşitli yerlerde olduğu gibi kiralık sosyal konut uygulamaları hayata geçirilebilir. Belediyelerin de uygulamaya koyması gereken bir uygulama bu. Genel olarak, konut sorununun çözümünde kamucu politikaların yaygınlaşmasından başka bir seçenek göremiyorum.