Beton iktidarında kira kabusu: Konut sahibi olmak hayal, kirada oturmak ‘lüks’

Nisa Sude DEMİREL
İstanbul

Türkiye’de barınma sorunu derinleşiyor. Konut kiralarında hemen hiç uygulanmayan yüzde 25 zam sınırının kaldırılmasıyla kiralık konutta oturan milyonlarca yurttaş karamsar. Reel olarak eriyen ücretler karşısında artan kira bedelleri temel bir insan hakkı olan nitelikli barınmaya ulaşmayı zorlaştırıyor. İstanbul’da ortalama kira bedeli asgari ücretten 4 bin lira fazla iken, kiralara en az yüzde 65 zam (TÜİK verileri ile belirlenen zam) gelmesi bekleniyor.

Endeksa’nın verilerine göre 2024’ün mayıs ayında Türkiye genelinde metrekare başı kira fiyatı ortalama 158 lira. Türkiye genelinde birim kira miktarının en fazla olduğu illerin başında 226 lira ile Muğla ve 213 lira ile İstanbul geliyor. 2019’da ise bu birim fiyat 15 TL’ydi. Türkiye’de kiralardaki ortalama birim fiyat 2019’dan bu yana yüzde 953, son bir yılda yüzde 54, son iki yılda ise yüzde 251 oranda artış gösterdi. Aylık ortalama kira ise 17 bin 417 lira. İstanbul’da ise bu miktar 21 bin 289 lira. İstanbul Planlama Ajansının verilerine göre 2021’de ortalama kira 1541 TL’ydi. Ancak 2021 senesinde kiralık ev tutanların ortalama kirası 2 bin 561 TL’ydi.

İstanbul Planlama Ajansının 2022’de düzenlediği konut zirvesi kapsamında yapılan İPA İstanbul İstatistik Ofisi araştırmasına göre araştırmaya katılan yurttaşların yüzde 95.1’i İstanbul’daki kira fiyatlarını yüksek buluyor. Kirada oturan katılımcıların yüzde 41.4’ü pandemi döneminde kirasını ödeyemediğini veya aksattığını belirtiyor.

‘KONTRAT TARİHİNİ ENDİŞEYLE BEKLİYORUZ’

Yine Endeksa verilerine göre 2023 senesi sonunda İstanbul’un Esenyurt ilçesindeki ortalama kira 11 bin 679 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 923 bin 790 TL. İlçede 2023 senesi boyunca bir yıllık konut fiyatı artışı ise yüzde 41. 2023’te Esenyurt yüzde 7.93’le İstanbul’da konut getirisi en yüksek ilçeydi.

Esenyurt’ta yaşayan Aynur, 48 yaşında bir metal işçisi, son 11 senedir bir alüminyum fabrikasında çalışıyor. Esenyurt’ta Kiptaş Konutlarında 2+1 bir evde 10 senedir oğluyla beraber ikamet ediyor. Şu an evi için 4 bin 800 lira kira ödeyen Aynur’un ağustos ayında yıllık kontratı sona erecek. Aynur, 21 bin 500 lira ücret alıyor. Kontrat dolunca ne yapacaklarını şimdiden oğluyla konuşmaya başladıklarını anlatan Aynur, kontrat yenilenme tarihini endişeyle beklediklerini anlatıyor. Bu evi sadece ekonomik olduğu için tercih ettiğini ifade eden Aynur, “Balkonu yok, ev zaten küçük. Ancak kirası da az işte. Geniş, balkonlu bir evde oturmak isterdim ben de ama neyi karşılayabiliyorsak o evde oturuyoruz” diyor.

Zaten halihazırda geçinmekte oldukça zorlandıklarını anlatmaya başlayan Aynur, “Zaten bir pazara markete gittiğimizde, kirayı ödediğimizde geriye geçinebileceğimiz bir para kalmıyor. Ben mesela evde bir şey bitince gidip yenisini almıyorum, indirimi bekliyorum. Zaten çok uzun süredir tüm alışverişimizi indirim zamanında yapıyoruz. En ağır işlerden birinde çalışıyorum ama bir temel ihtiyacımızı satın alırken bile 10 defa düşünüyoruz” diye yakınıyor.

‘KİRADA OTURMAK BİLE LÜKS’

Aynur; fabrikadan arkadaşının yakın zamanda 8 bin liraya, asgari ücretin yarısında fiyata bahçe katında ve oldukça kötü koşullarda bir eve çıktığından bahsediyor. Kira vererek barınmanın bile lüks hale geldiğinden bahseden Aynur, “Ev sahibi kirayı iki katına çıkarıp 10 bin lira istese bile razıyım. Çünkü bu evden çıksam yan daireme yerleşsem kiralar 15 bin liradan başlıyor. Emlakçı parası, kaporası derken yalnızca evi tutmak bile benim iki üç aylık maaşıma denk geliyor. Her şeye zam gelirken bazen ev sahibine de hak veriyorum ama benim daha fazlasını ödeme imkanım yok. Ödeyemeyeceğim bir miktar söylese, ‘Ödeyemiyorsan çık’ dese ne yapacağım?​” diyor. Sancaktepe’de oturan kardeşinin de kirasının 6 bin liradan 15 bin liraya çıktığını, ödeyemeyince ev sahibinin evden çıkardığını anlatan Aynur, bu konut sorununun nasıl çözüleceğini ise bilmediğini söylüyor.

‘ALDIĞIM ÜCRET KİRA VE AİDATA EŞİT’

Ayten de bir ambalaj fabrikasında işçi, 18 yaşında üniversiteye hazırlanan kızıyla beraber Esenyurt'ta 2+1 bir evde yaşıyor. Aylık geliri 21 bin TL. Şu an oturduğu evde 8 bin 500 lira kira, 2 bin 500 lira aidat ödüyor. Yani maaşının yarısından fazlasını kiraya veriyor. Haziran sonunda kontrat yenilendiğinde kirayı 8 bin 500'den 14 bin liraya, aidat ise 2 bin 500'den 4 bin liraya çıktı. Ayten “Şu anda çaresizim, yine Esenyurt'un ücra köşelerinden ev bulacağım” diyor. Özellikle genç bir kızının olması sebebiyle taşındığı mahalleye dikkat etmek istediğini ancak maddi olarak zorlandığını vurgulayan Ayten, baktığı 2+1 evlerin en az 12 bin liradan başladığını söylüyor.

Bu zamana kadar da kazandığının tamamını yalnızca kira, aidat, faturalar ve mutfak masrafına ödediğini anlatan Ayten, “Artık eve çıkınca ne yaparım bilmiyorum. Kızım üniversiteye gidince o ayrı bir sorun olacak” diye konuşuyor. Kızının hukuk okumayı çok istediğini ama bunu karşılayacak gücü olmadığını anlatan Ayten, barınma gibi masraflarının olmaması için kızının polislik okuluna gitmesini istiyor.

İSTANBUL’DA YÜZ BİNLERCE BOŞ KONUT VAR

Son dönemde açıklanan verilere göre İstanbul'da 450 bin ila 750 bin arasında boş konut olduğu tahmin ediliyor. Endeksa’nın verilerine göre satılmayı bekleyen konut sayısı 233 bin 383, kiralanmayı bekleyen konut sayısı ise 110 bin 619. 2017’de İstanbul’da en fazla konut stokunun olduğu ilçe 32 bin 648 konutla Esenyurt’tu.

Avrupa Ulusal Evsizlik Organizasyonları Federasyonuna göre yüzde 2 ila 5 oranlarında boş konut miktarı kabul edilebilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının İstanbul’da 6 milyona yakın konut olduğunu açıklaması göz önünde bulundurulduğunda İstanbul’daki boş konut oranı yüzde 10’a yakın oluyor. İstanbul’un yanı sıra rahatça emekçi havzası sayılabilecek Marmara Bölgesi, en fazla boş konutun bulunduğu bölge. 2024’ün mart ayında yapılan hesaplamalara göre Türkiye’nin satılık stok konutlarının yüzde 50’si Marmara Bölgesi ve çevre illerinde.

KONUT SAHİPLİĞİ İSTİKRARLI DÜŞÜŞTE

Satılık evlerde de durum kiralık konutlardan farklı değil. Ocak 2019’da satılık konutlarda ortalama birim fiyat 2 bin 411’ken bu miktar mayıs 2024’te 25 bin 931’e çıktı. Yani satılık konutların birim fiyatları son 5.5 yılda yüzde 975.53, son bir yılda yüzde 48.47, son iki yılda ise yüzde 200.61 artış gösterdi. Yine fiyatın en yüksek olduğu iller olan Muğla'da 59 bin 237, İstanbul'da ise 39 bin 852 lira. Ortalama konut fiyatı ise 3 milyon 396 bin 961. Merkez Bankasının en son verilerine göre nisan 2024’te konut fiyat endeksi İstanbul’da bir önceki senenin aynı ayına göre yüzde 37.6 oranında arttı. Merkez Bankası konut birim metrekare fiyatını ise Türkiye’de 32 bin 443.5 TL, İstanbul'da 46 bin 213.4 TL olarak hesapladı.

Endeksa’nın konut satın alınabilirliği endeksine göre 2022 nisan ayında 61.3 olarak hesaplanan konut satın alınabilirlik endeksi 2023 nisan ayında 49.9 seviyesine düşerek yüzde 18.6 azaldı. TÜİK verilerine göre de Türkiye’de konut sahiplik oranı 2014 yılından bu yana düşüşte. 2014 yılında yüzde 61.1 olan konut sahipliği oranını 2023’te yüzde 56.2’ye kadar düşüyor. 2022’de ise bu oran yüzde 56.7’ydi. Avrupa Birliği üyesi ülkelerin ortalaması ise yüzde 69.1. En yüksek konut sahipliği ise Sovyetler Birliği döneminde yurttaşların toplu sosyal konut projelerinden yararlandığı Romanya (yüzde 96) ve Slovakya (yüzde 93).

‘MÜLKLER GİTTİKÇE DARALAN ÇEVRELERİN ELİNDE TOPLANIYOR’

Konut sorunun sebeplerini ve çözümünü ise İktisatçı Murat Güney’e sorduk. Yüksek enflasyon ortamında gayrimenkul, araç, sermaye sahiplerinin zenginleştiğini ifade eden Güney, “Bu da ciddi bir servet transferine sebep oldu tabii. Burada ilginç ve acı olan gerçek ise şu: Bir ya da iki evi olan ve zenginleştiğini sanarak bunları satanlar bu konutları bir daha alamaz hale geldiler. Sadece yoksul sınıfların değil, orta-üst sınıf diyebileceğimiz grupların dahi konut sahipliğine erişemediğini görüyoruz. Bunu TÜİK’in konut sahipliği verilerinde görebiliyoruz. Bunun ardından ilginç Turgut Altınok örneği gibi çok az kişinin yüzlerce konuta sahip olduğu ancak orta halli diyebileceğimiz kişilerin bile konut sahibi olamadığı bir duruma geldik” diyor. Bunun çok kolay geri döndürülebilecek bir durum olmadığını ifade eden Güney, “Kiralar da elbette çok yüksek. Barınmak da vazgeçilemez bir ihtiyaç ve elbette temel bir insan hakkı. Vazgeçilemez olduğu için de pazarlık gücümüz çok düşük oluyor” diye konuşuyor. Türkiye’de hiçbir zaman ulaşılabilir ve ucuz bir konut politikası olmadığını vurgulayan Güney, “TOKİ de yoksullar için değil orta sınıf içindi. Ancak konut arzını yükseltmeye dair bir ihtiyaç olmasına rağmen, kiralık konut ihtiyacını karşılamaya dair bir politika geliştirilmesi düşünülmedi bile” diyor. 6 Şubat depremlerinin ardından sağlıklı konutların yaratılmamasının da bir dengesizlik yarattığını vurguluyor.

‘EMEĞİN PAYI BİR AN ÖNCE ARTIRILMALI’

Yüzde 25 kira zammını değerlendiren Güney şöyle diyor: “Ekonomiyi emekçiden, üretenden, çalışandan yana düzeltmek yerine yanlışı yanlışla düzeltmeye çalışan bir politikaydı bu. Zaten kimse de uygulamadı, TÜİK verilerinde dahi gözüküyor bu, hemen hemen hiç uygulamaya geçmemiş bile. Bu durumda İstanbul’da emekçilerin kent çeperlerine itildiğini, işine daha uzak oturduğunu, bir kesiminse tamamen şehir dışına itildiğini görüyoruz. Sadece geliri çok yüksek olanların merkezde yaşayabildiği, ‘soylulaştırmanın’ çok hızlı yaşandığı bir dönem oldu.”

Çözüme ilişkin ise emeklilerin, emekçilerin, ücretli çalışanların ekonomiden aldığı payın hak edilen biçimde çokça artırılması gerektiğini vurgulayan Güney, ücretlere temmuz zammının şart olduğuna dikkat çekiyor. Ücretlerin yalnızca hayatta kalmaya yettiği bir ortamda emeğin aldığı payın artmasının öncelikli çözüm olduğunu ifade eden Güney, “Bu süreçte şirketler kârlarını inanılmaz oranlarda artırdılar ama ücretli kesim bu sürecin en ağır kaybedeni oldu. Uygun fiyatlı kiralık konut ihtiyacını karşılamak üzere kâr amacı gütmeden bir politika geliştirilmeli. Bu durumda konut arzı da dengeye girecektir” diyor.